Više od 70 posto Evropljana ne može kupiti stan od 75 kvadratnih metara čak ni uz stambeni kredit na 30 godina, dok podstanari ulaze u spiralu dvostruke isključenosti s tržišta

Stara uzrečica da stabilan posao i prosječna plata garantiraju pristup pristojnom domu za podizanje porodice danas se ruši pod teretom podivljalog tržišta nekretnina. Već više od jedne decenije cijene stanovanja rastu znatno brže od prihoda domaćinstava, šireći jaz koji sve veći broj ljudi ostavlja van tržišta. Tako više od 70 posto evropske populacije živi u regijama u kojima prosječna plata nije dovoljna za kupovinu stana većeg od 75 kvadratnih metara, čak i uz stambeni kredit na 30 godina.

Ovo je jedan od glavnih zaključaka studije objavljene u naučnom časopisu Journal of Maps, koju su proveli Franziska Sielker i Selim Banabak, istraživači sa Tehnološkog univerziteta u Beču.

Studija nudi uporedni pregled na evropskom nivou, bez zalaženja u precizne nacionalne klasifikacije. Uprkos ovom metodološkom ograničenju, Španija se navodi kao jedan od primjera s najvećom teritorijalnom nejednakošću. Ovaj jaz, koji istraživači opisuju kao postojanje „širokog spektra nivoa pristupačnosti” unutar zemlje, stavlja Madrid u samo središte problema zbog visokih cijena koje se prelivaju i na sva okolna područja.

Druga velika žarišna tačka jesu obalna područja, gdje pritisak turizma i kupovina drugih nekretnina guraju cijene daleko iznad nivoa lokalnih prihoda. Efekti prekomjernog turizma osjećaju se i u Francuskoj, Portugalu, Grčkoj i Hrvatskoj.

Dijagnoza istraživača, zasnovana na analizi više od 22 miliona oglasa za nekretnine u 31 evropskoj zemlji, oslikava kontinent suočen sa teškom stambenom krizom, gdje je kupovina stana prestala biti prirodan korak i postala sve teže dostižan cilj. Prag od 75 kvadratnih metara nije izabran proizvoljno, ta cifra predstavlja referentnu veličinu za standardni trosobni porodični stan. Činjenica da je za 72 posto Evropljana nemoguće kupiti stan veći od ove kvadrature otkriva u kojoj je mjeri oslabila sposobnost srednje klase da stekne vlastitu nekretninu.

Sitacija je još teža u velikim evropskim gradovima. Šezdeset posto gradskog stanovništva živi u područjima u kojima im prosječna plata ne omogućava kupovinu čak ni stana od 50 kvadratnih metara, što odgovara dvosobnom stanu ili garsonjeri,  uz standardni stambeni kredit. Ukupno gledajući, 44 posto svih Evropljana živi u područjima s ovim nivoom ekstremne nepristupačnosti.

U tim gradovima cijene na tržištu nekretnina primoravaju veliki dio stanovništva na finansijska odricanja koja prelaze granice ekonomskog konsenzusa, prema kojem izdvajanje više od trećine prihoda porodice za troškove stanovanja nije finansijski održivo. Na drugom kraju spektra nalazi se svega pet posto evropske populacije koja živi u najpristupačnijim područjima, gdje su troškovi nekretnina dovoljno niski da si ljudi mogu priuštiti veći stan bez prelaska te granice.

No, čak i ovi proračuni možda prikazuju povoljniju sliku finansijske moći domaćinstava od one stvarne. Razlog je to što su istraživači, kao i u većini analiza, koristili regionalnu prosječnu platu kao mjerilo kupovne moći. Problem je u tome što plate nisu ravnomjerno raspoređene, dovoljno je da mala skupina ljudi ostvaruje izuzetno visoke prihode pa da prosjek odstupi od realnog stanja većine. Stoga, ističu autori, „može se očekivati da više od polovine stanovništva zarađuje ispod referentnog nivoa prihoda”. U tom smislu, analitičari insistiraju da bi „podrška prihodima mogla biti jednako važna kao i obuzdavanje cijena stanovanja kako bi se postigla pristupačnost doma”.

Postoji još jedna važna stavka pri tumačenju ovih podataka. Studija ne analizira koliko plaćaju domaćinstva koja su već kupila stan ili žive u najmu, već cijene po kojima se nekretnine trenutno nude na tržištu. Podaci stoga odražavaju uslove s kojima se suočava neko ko danas traži stan.

Istraživanje koristi isti metod proračuna i za mjerenje sposobnosti domaćinstava da plate zakupninu. Rezultat je jednako poražavajući kao i u slučaju kupovine. Četiri od deset osoba žive u područjima gdje iznajmljivanje dvosobnog stana ili garsonjere od 50 kvadratnih metara zahtijeva izdvajanje više od trećine prihoda domaćinstva. Posljedica je dvostruka isključenost s tržišta nekretnina: prodajne cijene su previsoke, a stanarine apsorbuju prevelik dio prihoda, pa je gotovo nemoguće uštedjeti novac potreban za kupovinu vlastitog doma. Za mnoga domaćinstva, posebno mlađe generacije i migrante, najam više nije privremeno rješenje nego trajno stanje.

Istraživanje u tom pogledu otkriva jasnu regionalnu podjelu. Kao opće pravilo, u ekonomijama poput Njemačke, Francuske ili Austrije, prosječna plata omogućava iznajmljivanje većeg stana nego što bi se s istim prihodima moglo kupiti. Međutim, u zemljama južne Evrope situacija je obrnuta. U Portugalu i Italiji cijene najma rasle su toliko brzo da se s istom platom može kupiti veći stan nego što se može iznajmiti. Slično je i u Španiji, gdje je pritisak koncentriran u Madridu, duž mediteranske obale i na otocima. Na tim područjima stambeni fond namijenjen trajnom stanovanju direktno konkurira kratkoročnom najmu za turiste i vikendicama.

Još jedan zaključak jeste da se pritisak s tržišta nekretnina iz metropola poput Pariza, Berlina i Madrida preljeva i na okolna područja. Studija naglašava da postoji negativan efekat koji se širi na predgrađa i susjedne općine, podižući cijene zemljišta u regijama koje su ranije služile kao izlaz za porodice s nižim prihodima. U dokumentu se navodi da „urbane aglomeracije teže biti žarišta nepristupačnosti, često pokazujući vidljive efekte prelijevanja na susjedne regije, uprkos višim nivoima prihoda koji se tamo ostvaruju”.

Ruralna područja nose vlastite izazove. Ovdje najveća barijera nije sama cijena, već dostupnost legalno registriranih stanova za najam. Istraživači su otkrili da više od četvrtine (28 posto) ruralnog stanovništva Evrope živi u općinama bez formalnog tržišta nekretnina za iznajmljivanje. Oni objašnjavaju da u tim rubnim regijama „evidencija o oglasima za najam jednostavno ne postoji, bilo zbog nedostatka ponude ili zbog distribucije putem neformalnih kanala”.

Osim toga, kupovina nekretnine na selu nije utočište kakvim se često smatra. Za više od polovine ruralnog stanovništva, prosječna plata u njihovom kraju nije dovoljna za kupovinu stana većeg od 75 kvadratnih metara. To, prema riječima autora, stvara „formalne i neformalne prepreke koje dovode do veće nesigurnosti, nestabilnosti i neadekvatnog stanovanja” za najranjivije kategorije društva.

IZVOR: Bosna.hr, El Pais